Більше половини житлових комплексів Києва закриті для громадян. Обмеження стосуються не лише будинків, а й значних прилеглих територій, зокрема набережних та парків. Журналісти ютуб-проєкту «В тіні каштана» вирішили вивчити детальніше: чи законні паркани та шлагбауми взагалі, а не лише в прибережних зонах. Скільки в Києві закритих комплексів. Чому ця проблема охоплює не лише новітні ЖК. Та чи дійсно паркани роблять житло більш безпечним.
ЖК Riverstone розташований на березі затоки Берковщина на Позняках. Тут забудовник перекрив киянам доступ до води: після реконструкції набережної він установив паркан, і потрапити туди могли лише мешканці комплексу.
19 серпня прокуратура домоглася у суді повернення цієї ділянки у власність громади столиці.
«Реєстрація права приватної власності на гідроспоруди призводить до вибуття земельної ділянки водного фонду з власності територіальної громади та створює жителям обмеження у безперешкодному та безоплатному доступі до річки Дніпро. Верховний Суд погодився з доводами прокурора: право власності на гідротехнічну споруду не може бути зареєстровано ні за ким. Таким чином, суд поставив крапку у цій справі – доступ до набережної Дніпра повинні мати усі охочі, а не лише мешканці одного житлового комплексу», – йдеться у дописі Київської міської прокуратури.
Цікаво, що влада Києва не сильно брала участь у процесі.
Звернули увагу на проблему – активісти. Відстоювала ділянку в суді – прокуратура.
Навіть коли Верховний Суд вже ухвалив рішення – столичні посадовці не поспішали діяти, і прокуратурі довелося додатково звертатися і закликати їх прибрати паркан.
Завдяки суспільному тиску це таки вдалося. І Департамент територіального контролю приїхав урочисто зносити огорожу.
І попри спроби забудовника відновити паркан та погрози комунальникам, що його демонтували – справедливість таки відновили і тепер всі кияни мають змогу вільно гуляти набережною.
Ця історія створила прецедент. І журналісти вирішили розібратися детальніше: чи законні паркани та шлагбауми взагалі, а не лише на прибережних зонах.
За даними «ЛУН Місто», 54% житлових комплексів Києва, зведених після 2010 року, мають закриту територію. Ще 19% обмежують доступ лише для автомобілів. І лише 27% залишають територію відкритою.
Отже, більшість новобудов столиці після 2010 року закрили простір як для пішоходів, так і для транспорту. За приблизними підрахунками, йдеться майже про 700 гектарів землі, до якої більшість киян не мають вільного доступу.
«Мешканці часто думають, що, купуючи квартиру, вони автоматично отримують у власність і прибудинкову територію. Але насправді це не завжди так, і в більшості випадків – ні. Це залежить від того, чи перебуває земля у комунальній, державній чи приватній власності. Якщо ж земля комунальна, то вона належить громаді, тобто всім жителям Києва. І тоді, якщо я — забудовник чи обслуговуюча компанія, що зводить і утримує житловий комплекс, я зобов’язана забезпечити доступ до цієї території для всіх містян, адже вони мають законне право нею користуватися», – зазначає архітекторка та урбаністка Ірина Оя.
І паркани з’являються не лише навколо новобудов. Подекуди огорожі обмежують доступ навіть до дворів «хрущовок» чи історичних будівель.
Як наслідок – люди втрачають звичні маршрути, вихід до Дніпра та доступ до зелених зон.
При цьому урбаністи наголошують: паркани не гарантують безпеки. Натомість якісний і комфортний публічний простір можна створити й без них. Але про це – трохи згодом. Спершу розберімося: навіщо ж узагалі ставлять паркани?
Парканове плацебо
Загалом аргументи за закриття прибудинкових територій можна поділити на три категорії: безпека, комфорт та інфраструктура.
Давайте розберемо всі по черзі.
Безпека: мешканці вірять, що паркан їх захистить від злодіїв і забезпечить контроль за тим, хто входить та виходить з території.
У коментарях у соцмережах ця позиція часто звучить приблизно так: «Не хочу, щоб усілякі алкаші тут вешталися». Або ж: «Не страшно відпустити дитину на майданчик, бо тут нема чужих».
Проте це все не більш ніж «парканове плацебо». Оскільки ані огорожі, ані охорона не можуть гарантувати 100% безпеку.
«Це дуже логічне запитання. Я би акцентувала не лише на тому, що закриття житлових комплексів у багатьох випадках суперечить закону. Насамперед це небезпечно для самих мешканців. В урбаністиці існує підхід, який передбачає запобігання правопорушенням ще на етапі проєктування простору. Йдеться не про те, щоб потім наздогнати зловмисника, чи по камерах побачити, чи охорона його спіймає, а про створення середовища, де можливості для правопорушень мінімізовані. Це роблять за рахунок людних і відкритих просторів. «Людні» – не означає, що як на Хрещатику у вихідний день. Тут працює навпаки. Мається на увазі звичайний двір чи вулиця з активними першими поверхами – аптеками, кав’ярнями, магазинами, дитячими майданчиками тощо. Там постійно життя кипить, люди гуляють, сидять у кафе, діти бавляться на майданчику, у когось пробіжка. Така атмосфера і є найкращою системою безпеки: у безлюдному місці злочин скоїти легше, бо ніхто не бачить. А коли людей достатньо, завжди знайдеться той, хто зверне увагу», – говорить Ірина Оя.
Більше того, навіть закордонні дослідження свідчать, що кількість крадіжок у закритих ЖК більша, ніж у середньому за містом. Водночас постійна присутність людей у просторі, яку паркани якраз і обмежують, дійсно здатна захистити від хуліганів чи нападників.
«Закриті ЖК створюють ефект безпеки, який насправді є фейковим. Тобто ви думаєте: «Ага, у мене закрита територія, значить, я в повній безпеці». Але чому це погано? Тому що у вас знижується пильність, і в результаті це, навпаки, більш небезпечно», – продовжує архітекторка.
Для приладу: в 2018-2019 роках в одному з найпопулярніших «міст у місті» Києва стався сплекс квартирних крадіжок. В мережі навіть є відео, як на територію проникнув невідомий чоловік і бродив між поверхами одного з будинків.
Жителі викликали охорону комплексу, поліцію та спробували самотужки затримати небажаного відвідувача. Визволяти його, застосовуючи газовий балончик, прийшов ще один невідомий чоловік. Зчинилася бійка, в яку охоронець «Комфорт Тауну», як видно з записів камери, майже не втручався.
У результаті двох чоловіків, затриманих жителями будинку, передали поліції. За кілька годин правоохоронці відпустили їх, не маючи доказів причетності до кримінальних правопорушень, хоча вся ситуація була записана на відеокамеру в під’їзді.
Того року від жителів комплексу до Нацполіції загалом надійшло майже три десятки заяв про крадіжку з проникненням. Серед них навіть екснардеп Віктор Кривенко, який на той момент ще був при посаді і жив саме в «Комфорт Тауні».
До слова, поговоримо про комфорт. Другий тип аргументів прихильників парканів.
Мешканці кажуть, що платять за найкращий благоустрій – сквери, парки, дитячі майданчики та спортивні зони – і не хочуть аби непрохані гості мали до них доступ. Або, словами жителів закритих ЖК: «Вони насмітять/поламають, а платити потім мені».
Тут є логіка, оскільки дійсно частіше за все закрита прибудинкова територія дійсно обслуговується коштом мешканців.
Проте самі ці обмежувачі створюють і низку проблем.
«Парканом можна огороджувати територію, якщо вона в приватній власності. Але це не означає, що можна ставити шлагбаум чи зачиняти хвіртку, адже на ділянку можуть поширюватися різні законодавчі та інші документи. Дуже важливо, щоб закритий комплекс не виривав цей ЖК із полотна міста і не перетворив на своєрідний острів, відокремлений парканом. Чому це важливо? Бо йдеться про пішохідні зв’язки. Якщо мешканці сусідніх будинків ходили через цю територію до магазину, зупинки транспорту, аптеки чи просто на прогулянку, а їм перекрили доступ – найімовірніше, на незаконних підставах – їхнє життя стає значно складнішим. Те, що раніше було 500 метрів пішки, тепер може перетворитися на півтора кілометра в обхід. Це точно не екологічний підхід щодо сусідів», – наголошує Ірина Оя.
Закордонні експерти дослідили, що закриття територій пригнічує мобільність. Паркани стають барʼєрами на шляху в жителів навколишніх будинків, змушують їх робити гак і витрачати більше часу на дорогу. Також такі обмеження доступу стають на заваді для маломобільних, людей з інвалідністю та навіть мам з візочками.
Додатковий ризик для людей всередині створює й те, що через огорожі на територію складніше потрапити спецстранспорту: швидким, пожежним авто, газовій службі та навіть електрикам і сантехнікам.
Останній аргумент «за» паркани – інфраструктура. Багатьом подобається концепт «місто в місті», бо все під рукою: і дитячий майданчик, і кав’ярня, і продуктовий магазин, і аптека. Зручно користуватись, бо все локально і для «своїх».
Проте обмеження доступу людей призводить до економічних наслідків. Малий бізнес (ті самі магазинчики, перукарні, кавʼярні) недоотримують клієнтів через низький трафік.
«Комерції складно вижити лише за рахунок мешканців – у більшості випадків, не у ста відсотках. Тому все одно потрібно забезпечувати циркуляцію людей. А виходить так: територію ми нібито незаконно закрили, вважаємо себе у безпеці, пильність падає, але люди все одно потрапляють усередину. Потік там шалений навіть у «закритих» ЖК, у більшості з них. І це зрештою створює певну ізольованість мешканців», – відзначає архітекторка.
А днями в Києві сталася показова ситуація: киянка Катерина Гребеник хотіла придбати квартиру в одному зі столичних житлових комплексів, але навіть не змогла потрапити на територію, щоб відвідати відділ продажів.
Надмірні обмеження доступу призводять не лише до курйозів, а й можуть спричинити соціальну ізоляцію мешканців та їхнє відокремлення від міського середовища.
«Це сприяє сегрегації. Що таке сегрегація? Це розділення людей, у нашому випадку – за соціальною ознакою, рівнем доходу тощо. Тобто людей ділять на умовно багатих, більш благополучних, і тих, у кого нижчий дохід. Чому це проблема? Існує навіть перелік «рекомендацій», як створити гетто в місті. Одна з них – заселити людей в одну зону з однаковим соціальним рівнем, закрити її та огородити, щоб вони не асимілювались, не спілкувались, не обмінювались досвідом з іншими. В результаті формується ізольована громада. Тобто, коли за парканом живуть лише багаті й не допускають людей із нижчим доходом, фактично створюється своєрідне гетто», – говорить Ірина Оя.
Внесла свої корективи і війна. Деякі укриття, як-то паркінги чи підвали, розташовані на території закритих житлових комплексів.
Наприклад, найближче укриття до Маріїнського парку – однієї з популярних зон відпочинку киян – розташоване у підвалі будинку, огородженого парканом. Свого часу це виявив міністр стратегічної промисловості України Олександр Камишін, який проводив ревізію укриттів Києва.
Та залишається ще одне запитання: а чи законно ті паркани ставити взагалі?
Право чи порушення закону?
Першочергово на можливість встановлення паркану впливає право власності на земельну ділянку.
«Для законності встановлення паркану чи шлагбауму необхідно мати відповідні правові підстави – право власності або право користування ділянкою. Якщо ж у суб’єкта таких прав немає, встановлення споруд буде незаконним. Іншими словами, якщо я власник приватної садиби чи земельної ділянки, або маю її в оренді, то в межах цієї ділянки можу встановлювати обмеження доступу для сторонніх осіб – паркани, шлагбауми тощо – без додаткових дозволів, дотримуючись державних будівельних норм», – розповідає адвокат Вячеслав Шестіріков.
Законодавство дійсно надає право мешканцям та ОСББ встановлювати правила доступу до території, але ці правила повинні бути чітко прописані, відповідати вимогам законодавства та не порушувати права інших осіб.
Законність огородження прибудинкової території регулюється відповідними статтями Земельного кодексу та Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
«Є й інші умови, пов’язані з правовим режимом території. Тобто, навіть якщо є право власності або право користування ділянкою, встановлювати шлагбаум чи паркан можна не завжди. Наприклад, якщо через ділянку проходять дороги загального користування, а хтось ставить шлагбаум лише тому, що йому не подобається рух машин, – це незаконно, адже дороги залишаються загальнодоступними. Аналогічно це стосується об’єктів зі спеціальним призначенням, наприклад, земель природоохоронного фонду», – продовжує Вячеслав Шестіріков.
Є перелік критеріїв і для встановлення шлагбаумів:
– забезпечує проїзд всім мешканцям-автовласникам;
– повинен бути безпечним, мати функцію блокування опускання стріли (для дітей при проїзді колясок, людей в кріслах колісних);
– не створює перешкод для екстрених служб (пожежні, швидка допомога, поліція, газові служби тощо);
– має бути добре видно у темний час доби.
Та суть у тому, що нерідко комплекси захоплюють більшу територію, ніж мали б. Або прихоплюють разом із прибудинковою ділянкою прибережні зони, як ЖК Riverstone, або як «Паркове місто», що обмежив людям доступ до памʼятки природи.
Житловий комплекс «Паркове місто» на Виноградарі огородив ботанічну пам’ятку природи «Крістерова гірка».
Місто передало памʼятку в оренду забудовнику, а той фактично приєднав її до прибудинкової території ЖК.
Спочатку, коли звели першу чергу комплексу та реконструювали парк, на територію «Крістерової гірки» пускали всіх охочих. Та згодом прохід закрили і ввели контроль. Кияни могли потрапити до «Паркового міста» з 9:00 до 18:00 за записом у журналі та за перепустками. Та згодом, в часи карантину, і така можливість зникла.
Місцеві звертались до столичної влади, коли та продовжувала договір оренди для забудовника. Проте там людей не почули, а до суду звертатись так ніхто й не став.
У ЖК Respublika забудовник перекрив фрагмент пішохідного транзитного маршруту місцевих мешканців. За Детальним планом території, перекриті вулиці були визначені як транзитні шляхи, а їх огороджувати не можна. Втім, архітекторка Ганна Бондар пояснювала нашим колегам з видання «Хмарочос», що в Україні не врегульовано право проходу через території, які у власності ОСББ.
Такі вимоги могли би бути зафіксовані в Плані зонування території (зонінг), але в Києві цей документ не затверджений. Як і генплан.
«Тобто, якщо в детальному плані території зафіксовані конкретні місця забудови і вільні від забудови території, то ця вимога має виконуватися власниками земельних ділянок. Однак, право проходу або проїзду на територіях житлових комплексів, які є у власності ОСББ, на жаль, не врегульовано. Це мало би бути в місцевих правилах забудови, однак даний вид документації був скасований ще в 2011 році. Первинною має бути містобудівна документація, яка як парасолька «накриває» земельні ділянки. Власники мають використовувати їх виключно з вимогами і обмеженнями такої документації. Інакше ми отримаємо «хаос, бєспредел і постійні чвари», – зазначила архітекторка, в.о. головного архітектора міста Києва та директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА в 2015-2016 р. Ганна Бондар.
Активісти та пересічні кияни роками борються із забудовниками і намагаються вибороти можливість вільного доступу до публічних місць. Створювали навіть кілька петицій. Найсвіжіша – цьогоріч у травні з проханням заборонити закриті двори у Києві та повернути відкритий простір громаді. Та попри всі зусилля людей відклику в столичної влади такі звернення не знаходять.
Підсумок
Паркани та шлагбауми дійсно обмежують доступ на територію, але водночас створюють проблеми для проїзду швидкої допомоги чи пожежної машини.
Вони можуть захистити двір від сусідських підлітків, які іноді ламають гойдалку, яку так любить ваша дитина. Проте це не чарівна паличка, що вбереже від грабіжників чи інших злочинців.
Експерти зазначають: надмірна кількість парканів негативно впливає на місто загалом. Вона розділяє територію на окремі анклави, руйнує природні маршрути пересування людей і робить загальні простори менш безпечними.
Детальніше дивіться в новому випуску ютуб-проєкту “В тіні каштана” за посиланням
Більше новин, фото та відео у телеграм-каналі 
KASHTAN NEWS. Досі не підписані на новини Києва та України в телеграмі? Підписуйтеся та першими дізнавайтеся про найголовніше в телеграмі.
