Ботанічний сад можуть забудувати. На природоохоронний статус ділянки, схоже, не зважають. Нова 24-поверхова висотка може перекрити вид на Дніпро, і її будівництво вже стартувало.

Місцева громада знову вимагає зупинити забудову зеленої зони. Подали петицію, у якій зазначають, що ця територія входить до охоронної зони Долини Дніпра. Та забудовник – колишній посадовець КМДА – на думку киян, ігнорує застереження і навіть судиться за землю. У новому випуску ютуб-проєкту «В тіні каштана» йдеться про те, хто і яким чином прагне забудувати цю ділянку, а також чи становить це загрозу для ботсаду та чи має територія охоронний статус.

«Девелоперський підрозділ BGV Group Management в партнерстві з Saga Development розпочали будівництво OZON Concept House. Цей проєкт буде зведено в самому центрі Києва, в 350 метрах від Ботсаду».

Це допис члена Ради директорів компанії-забудовника Сергія Войцеховського.

Будують упритул до охоронної зони, ігноруючи ризики, які це може нести для довкілля.

Тим часом громада вкотре вимагає від міської влади не допустити забудови зеленої зони. Активісти зареєстрували петицію, де вказують, що взагалі ділянка входить до складу охоронної зони Долини Дніпра.

Ба більше, забудовник, який раніше працював в КМДА, ще й судиться з громадою міста за цю ділянку землі.

Ця ділянка розташована на вулиці Вільшанська в Печерському районі Києва.  Саме тут вже розпочали зводити ЖК «OZON Concept House». 

Автор петиції проти забудови переконаний, що побудова цього комплексу погіршить життя місцевих та нестиме загрозу для ботсаду.  

Ділянка на кадастровій мапі розташована у безпосередній близькості до Національного ботанічного саду імені М. М. Гришка. Накладення цієї ділянки на карту охоронної зони «Долина Дніпра» показує, що вона знаходиться в межах важливого природно-ландшафтного комплексу столиці.

Згідно з Історико-містобудівним планом Києва, ця територія також входить до меж історичного ареалу. Що це означає на практиці? У зоні історичного ареалу містобудівні умови та обмеження передбачають, що максимальна висотність споруд не повинна перевищувати 27 метрів, що приблизно відповідає 8 поверхам.

Проте в проєкті забудови планується зведення житлових будівель висотою до 24 поверхів, що явно порушує регламенти охоронної території. Замість будівництва громада просить місце відпочинку.

«Територія має високу екологічну цінність, є частиною природного ландшафту Печерська, слугує зеленим буфером у щільній міській забудові та сприяє очищенню повітря, зниженню шумового та теплового навантаження. Громада неодноразово висловлювала ініціативу створити сквер з озелененням, місцями відпочинку, дитячим майданчиком і простором для прогулянок, – йдеться в петиції.

Утім наразі очікувати врахування вимог громади, схоже, не варто. Попри численні заклики місцевих мешканців, будівництво вже розпочалося.

Раніше міська влада намагалася облаштувати на цій ділянці зелену зону під тиском громади, але забудовники змогли оскаржити рішення через суди. Пізніше, незважаючи на протести, Київрада поновила договір оренди однієї з ділянок під «перспективний» житловий комплекс.

«Є багато різних історичних зон, наприклад, зона охорони ЮНЕСКО, але у цьому випадку ключовим є інше. Забудовники наймають юристів, знаходять «лазівки» у законодавстві та часто відстоюють свої права у судах. Тому важливо не просто з’ясовувати, чи входить ділянка до історичного ареалу чи іншої охоронної зони. Основне тут – чи має забудовник право на проведення будівельних робіт. Варто перевірити, на основі яких документів він отримав це право, на які норми законодавства посилається та чи були ці документи дійсно отримані та легітимні», – зазначає юрист Юрій Васильченко.

Згідно із публічними даними, які наводить ресурс «Нерухомі» , всі можливі дозволи були анульовані, накази – скасовані. Забудовник не має права виконувати будівельні роботи. Та як взагалі ця ділянка опинилась в руках девелопера? 

Хто і як прибрав до рук землю

Зараз у Києві багато великих забудовників, проте всі вони так чи інакше пов’язані з одними й тими ж людьми.

Над Ботанічним садом зводить висотку компанія «Saga Development», яку очолює колишній чиновник КМДА та бізнесмен Андрій Вавриш.

Варто зазначити, що ця компанія отримала контроль над проєктом не одразу.

У 2005–2006 роках Київрада двома рішеннями передала в оренду дві земельні ділянки: між будинками №2-а на вул. Вільшанській та №16 на вул. Професора Підвисоцького, а також на вул. Вільшанській, 2-б. Орендарями стали ТОВ «Український фонд розвитку регіонів» та ТОВ «Інноваційна Будівельна Компанія».

Перша ділянка площею понад півгектара надавалася в оренду на 15 років, а в 2015 році договір продовжили до 16 січня 2027 року. Її цільове призначення – «для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадського комплексу у складі житлового будинку, офісно-торгового центру та підземного паркінгу».

Друга ділянка площею понад півтора гектара передавалася в користування на 10 років, а в 2021 році договір оренди поновили ще на 10 років.

При цьому, частина даної ділянки площею майже півтора гектара була виключена з переліку озеленених територій, що резервуються для розвитку мережі зелених насаджень столиці. 

Протягом наступних шести років ця земля залишалася без використання, проте пізніше орендарі почали активно освоювати територію.

У 2012–2013 роках девелопер «Уко Груп» планував збудувати на цих ділянках ЖК «Печерський бастіон» – багатосекційний 25-поверховий будинок на 1,5 тисяч квартир.

Однак уже в травні 2013 року, після початку будівельних робіт та отримання необхідних дозволів, Київрада під тиском громади надала ділянці статус скверу. Земля знову потрапила до переліку озеленених територій, а в червні того ж року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю анулювала декларацію про початок будівництва, видану кілька місяців раніше.

Це лише тимчасово уповільнило забудовників. Згодом вони оскаржили рішення Київради в суді та продовжили свої дії щодо освоєння ділянки.

У 2014 році освоєння цієї території взяло на себе ТОВ «Прайм Девелопмент». Компанія уклала з орендарями ділянок договори, за якими взяла на себе зобов’язання фінансувати будівельні роботи.

У травні того ж року фірма отримала від Державної архітектурно-будівельної інспекції новий дозвіл, який передбачав реконструкцію недобудованих будівель орендарів під житловий комплекс та супутню інфраструктуру.

Невдовзі будівельні роботи на цій території були поновлені, а назву змінили на ЖК «Royal Hills».  Реалізацією цього проєкту формально зайнявся новий девелопер «Сіті-груп». Проте в липні того ж року ДАБІ скасувала свій дозвіл на будівництво за рішенням суду в зв’язку з тим, що відповідні земельні ділянки не призначені для реконструкції «недобудов». Тому роботи на цій локації знову зупинилися.

Протягом 2012–2015 років столична прокуратура намагалася через суд оскаржити відведення цих ділянок на користь згаданих ТОВ. Правоохоронці наголошували, що рішення Київради не було погоджене з природоохоронними та санітарно-епідеміологічними органами, органом охорони культурної спадщини та органом архітектури і містобудування. Проте прокуратура не змогла домогтися скасування рішень.

У наступні роки столична громада продовжувала вимагати створення скверу на цих територіях. У травні 2018 року Київрада знову оголосила сквером ділянку на вул. Вільшанській, 2-б, площею 1,69 га. Однак забудовник знову через суд скасував це рішення.

Судові суперечки тривали й надалі.

Початок «Саги» Вавриша

У серпні 2019 року компанії-орендарі передали ділянки в суборенду ТОВ «МК 8». Уже у вересні того ж року ця компанія отримала дозвіл на будівництво першої черги комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом.

Ішлося про 24-поверховий будинок на 178 квартир. Саме тоді девелопером проєкту стала компанія Андрія Вавриша «Saga Development», а житловий комплекс отримав назву «OZON Concept House».

Але на шляху реалізації цих будівельних планів знову стали профільні держоргани.

Наприкінці 2019 року Інспекція архітектури та містобудування анулювала містобудівні умови та обмеження, які Департамент містобудування та архітектури КМДА видав орендарям ділянок ще в лютому 2013 року, а разом з тим і дозвіл на будівництво.

У першу чергу йшлося про те, що, згідно з містобудівним розрахунком, який був розроблений забудовниками перед здійсненням робіт, поверховість майбутнього об`єкта була визначена на рівні від 9 до 26 поверхів – тоді, як згідно з текстовою частиною Генерального плану Києва, там можна зводити будівлі висотою 4-8 поверхів. 

Та забудовник знову звернувся до суду і, як виявилося, виграв.

У травні 2021 року тодішній заступник мера Кличка Петро Оленич разом із Департаментом земельних ресурсів підготували проєкт рішення щодо поновлення орендної угоди на ділянку.

Юристи Київради не погодили цей документ через те, що забудовники планували звести на території будівлі висотою 73,5 метра – майже вчетверо більше дозволеної норми.

Але хто такі київські юристи для київських депутатів – Київрада затвердила документ, погодивши будівництво. І «Saga Development» взялася до роботи.

«Може бути таке, що містобудівні умови та обмеження видані, але є сумніви щодо їх законності. Можливі порушення, у тому числі процедурні, під час їх видачі. Якщо є розбіжності та впевненість у їх наявності, важливо підсвічувати це та звертатися до відповідних органів. На жаль, пересічному громадянину без юридичної освіти розібратися у цих питаннях складно. Державні органи повинні не чекати, поки до них хтось звернеться, а самостійно реагувати на подібні дії, виявляти факти порушень, моніторити ситуацію та проводити перевірки. Тим паче, що в Києві ця територія доступна для контролю, і проведення таких перевірок є цілком можливим», – наголошує Юрій Васильченко.

Бійки і файєри на будівництві

Кияни ж продовжували писати петиції, мітингували під парканом будмайданчика та звертатися до місцевої влади. 
Під час одного з мітингів проти забудови до протестувальників підійшли невідомі молодики і розпочали конфлікт. Зав’язалась бійка, внаслідок якої постраждала місцева жителька, їй навіть довелося викликати швидку. 

А в «Saga Development», коментуючи інцидент, заявили, що на Вільшанській сталася провокація. Вже за кілька днів спалахнув новий скандал. Забудовник зрубав майже дві тисячі дерев. 

Представники компанії Вавриша просувають будівництво багатоповерхівок із порушенням вимог Генплану та режимів охоронної зони пам’ятки ландшафту, аргументуючи це як укріплення аварійного схилу з перепадом висоти до 35 м.

Водночас на сторінці компанії «Saga Development» зазначалося, що саме дії забудовника призвели до погіршення стану схилу: було вирубано майже дві тисячі дерев, які його утримували.

«Відморозки від Вавриша пхають багатоповерхівки із порушенням вимог Генплану та режимів охоронної зони пам’ятки ландшафту, подаючи це все як укріплення аварійного схилу із перепадом висоти до 35 м. Коли на сторінці “Саги” написали, що це сама «Сага» зробила схил аварійним, вирубавши майже 2 тисячі (!) дерев, що його тримали, «Сага» почала брехати, що минулої осені на ділянці були лише трава та чагарники», – йдеться в дописі експерта з питань містобудування Георгія Могильного.

Під час одного з наступних мітингів будмайданчик вже на той момент скандального ЖК закидали файєрами. 

Початок повномасштабної війни відволік увагу суспільства від проблеми. Але тишком у 2023 році забудовник знов розпочав «активність» із документами.  Про те, що забудовник не відступить, свідчить те, що з листопада 2024-го  до травня 2025-го вони  ще тричі вносили зміни до проєктної документації з майбутнього ЖК. І ось на початку листопада 2025 року будівництво офіційно стартувало.

Ризик для екології

Яким чином забудова може вплинути на екологічний стан району та навколишніх зелених зон, зокрема на Ботсад імені Гришка?

«Запланована багатоповерхова забудова несе низку ризиків:

– знищення унікальної зеленої зони, важливої для мікроклімату району;

– порушення висотних регламентів охоронної зони Дніпра;

– погіршення якості життя місцевих мешканців;

– руйнування екосистемної цілісності району поблизу ботанічного саду», – зазначається в петиції.

«Якщо на зазначеній земельній ділянці існують обмеження, це повинно враховуватися при прийнятті рішень щодо проведення будівництва та надання відповідних дозвільних документів. Що стосується природно-заповідного фонду, законодавство чітко забороняє проведення таких робіт. У інших випадках необхідно детально опрацьовувати документи. Основними органами, які надають згоду на будівництво, є ДІАМ та Київська міська державна адміністрація», – говорить заступниця директора Департаменту держеконагляду (контролю) Держекоінспекції Катерина Літвішко.

І згадаймо до цього переліку також дві тисячі вирубаних дерев. Експерт з питань містобудування Георгій Могильний стверджує,  що «Saga Development» навмисне руйнує земельну ділянку:

«Саме Вавриш створив аварійну ситуацію на схилі, щоб потім прикриваючись потребою її виправлення НЕЗАКОННО отримати поновлення оренди землі, а тепер його «Сага» подає себе як рятівника, НЕЗАКОННО намагаючись побудувати багатоповерхівки під виглядом укріплення схилу».

«Ботанічний сад створений з метою збереження, кліматизації та розмноження в спеціальних умовах рідкісних і типових видів місцевої та світової флори шляхом формування відповідних колекцій. Він також виконує навчальну, наукову та просвітницьку функції – це його головна мета. Відповідальність за його охорону визначена Законом України «Про природно-заповідний фонд», зокрема статтею 64. У разі порушення законодавства особи несуть адміністративну, цивільну або кримінальну відповідальність. Ботанічний сад має бути захищений з усіх сторін, оскільки це об’єкт природоохоронного значення, який повинен належним чином функціонувати та виконувати покладені на нього завдання. Будь-яка діяльність, яка може перешкодити виконанню цих завдань або загрожувати збереженню колекцій флори, забороняється»,- наголошує Катерина Літвішко.

Війна ще не виграна

Наразі продаж квартир у майбутньому ЖК не розпочато. Ймовірно, забудовник чекає, поки вщухне черговий скандал. А петицію поховають у стінах КМДА.

Детальніше дивіться в новому випуску ютуб-проєкту “В тіні каштана” за посиланням

Більше новин, фото та відео у телеграм-каналі  KASHTAN NEWS. Досі не підписані на новини Києва та України в телеграмі? Підписуйтеся та першими дізнавайтеся про найголовніше в телеграмі.